中古収益物件を購入する時は判断基準をもって積極的に検討しよう

収益中古物件を購入するための7つの判断基準

皆さんは中古物件を購入しようと思われた事はないですか?

 

私の周りでもいろいろな意見があります。
「中古物件」に関しては、大家さんとしてある程度の判断基準はお持ちだと思います。

 

 

 ここでは大家さんの目線で中古物件の購入を検証したいと思います。

 

 よく中古物件で築年数が20年余り、利回り10パーセント以上で販売されています。
 比較的安くお買い求め易い物件に見えます。
 それに比べ新築物件はとても綺麗ですが、利回りが悪く思った収入にならないイメージがあります。

 

 

私は、不動産会社から中古物件(アパートやマンション)をよく勧めていただきます。
 利回りが良く、自分の購入判断基準に当てはまるのであれば、物件を増やしていきたいと考えています。
 
 案内を頂くとすぐに見に行きます。
 早くしないといい物件はすぐに売れてしまいますから。
 ところが、現場に出向き物件を見てがっかりする事が大半です。
 実際大家さんとしてその物件での「賃貸事業の運営性」を考えると、少し無理がある物件がほとんどです。

 

 机上の理論では中古物件は確かによく見えます。
しかし実際はどうなのでしょうか?そんなに甘くはないのです。
まず考える事は「私の様な者に、いい物件を紹介してもらえる訳がない。」ぐらい考えて丁度いいのではないでしょうか。
不動産屋さんは、物件を購入してもらう為に、いい事ばかり説明し、悪い事はあまり行ってくれません。

 

 

私は中古物件を購入する為の基準をかなり厳しく設定しています。

 

下記の内容は最低すべてクリア―にして購入しないと大家さんとしては後々苦しむ事になってしまいます。

中古物件の購入判断基準

 

@確認申請済み書はあるのか。(物件に違法性はあるのか)
A想定家賃が妥当なのか。
Bいい条件の融資が受けられるのか。
C質の良い入居者が確保できるのか。
D修繕費はどれぐらいかかるのか。
E売却はできるのか。
F立地条件はどうなのか。

 

 

 中古物件は違法建築が多く建ぺい率、容積率がオーバーしている事が多いです。
 また、築年数が古くなっている為、建物の物件担保評価がかなり低くなり、金融機関からの融資が全く受けられない。
 融資して頂け たとしても返済期間は最長でも15年ほど・・・。
 返済額が多いので、残りの収入がほとんど残らない。

 

 築年数が古いとなかなかいい入居者にも入居してもらえず家賃を下げて入居しているもらうのが精一杯。
 家賃を下げても入居してもらえない事も多い。ご案内の想定利回りは、全くの目安に過ぎず、絵に描いた餅。

 

 建物の老朽化が進むにつれて修繕費もかかってきます。
 建築当時の「古い生活様式」から新しい「今風」ものに変えるリフォーム工事を考えると数百万円はかかってきます。
 また、私の原状回復リフォーム工事の基本パターンから大きくオーバーしてしまい、入居者の入退去のたびに、多額な費用が掛かる可能性を秘めています。

 

 売却しようと思っても購入をお考えの方が融資を受けることができない。
 自己資金での購入になるので厳しい値交渉が予想される。

 

 立地条件は駅より3分徒歩圏内。
5分でもいいですが利便性のいい立地条件が必須。

 

 

 

しかし、この条件を満たしている物件ってあるんでしょうか?

 

残念ながら、なかなか、ありませんよね。

 

大家さん(現所有者)が手放す訳がありませんし・・・。

 

また、大家さんとして無理をして中古物件を購入する必要性があるのでしょうか。
私は、現状も維持していかなくてはなりませんから、絶対に無理はしないですよ。

 

もし、私の購入判断基準に当てはまらないのであれば、利回り30%以上の物件にして下さいね

 

 

 

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