新築収益物件購入のメリットと3つの選択肢

収益新築物件購入3つの選択肢

新築物件はキレイでいいですよね。
新築のアパートマンションは入居者からも大変人気があります。

 

大家さんにとっては新築のアパートマンションを所有するメリットは大きいと思います。

 

ここでは「新築アパートマンションを所有するメリット」「私が新築物件をなぜ所有したのか」お話をさせて頂きます。

 

一般的な新築アパートマンションの取得方法
@自己所有の土地にアパートマンションを建てる。
A新しいアパートマンションが建った状態で購入する。(建売)
B土地を購入してその上にアパートマンション建てる。

 

私は「不動産賃貸業=大家さん」としてどんどん物件を増やしていきたいと思っていますから、「中古物件の購入」や「新築アパートマンションの購入」を日々検討しています。
(無理のない程度ですよ)
当初、物件を増やしていく為に「中古物件を購入する」検討をしましたが、私の条件に見合う物件に出会う事ができません。「中古物件購入」参照
そこで、新築物件所有の方を選択しました。

 

しかしながら、新築物件を手に入れるのもそんなに甘くないですよね。
私の場合はもともと、地主大家さんではありません。(土地がないのです・・・。)
土地を所有していれば、「@自己所有の土地にアパートマンションを建てる。」を計画もできたのですが。

 

A新しいアパートマンションが建った状態で購入する。(建売)
B土地を購入してその上にアパートマンション建てる。
この選択肢しかありません。

 

「A新しいアパートマンションが建った状態で購入する。」は正直、厳しいです。

 

理由1
物件が高い。不動産会社が販売している事が多いのですが、この不動産会社が土地と建物に利益を乗せています。当たり前なのですが、ここで私の考える収益性(利回り)がかなり低下します。
 
理由2
立地条件(場所)が悪い。なかなか安くて良い立地条件の物件がありません。不動産会社も少しでも利益を出す為に安い土地を仕入れ、建売するのです。良い土地は価格が高く、採算が合いません。

 

「B土地を購入してその上にアパートマンション建てる」を検討するしかありませんでした。

 

実際に検討していく中で、メリットがたくさんありました。

 

新築物件のメリット

 

・建築費を安く押さえる事ができる。
直接、設計士と工務店に発注する事ができるので、無駄な経費が掛からない。
中には大手ハウジングメーカーさんに依頼した方が安心と思われる方もいらっしゃると思いますが、建築費がかなり高いです。
土地を購入する費用を考えると採算が合いません。

 

・建物に違法性がない。
世間に出回っている中古物件は、残念ながら、ほとんど違法建築です。近年、コンプライアンスを遵守している企業も多く、違法性のアパートマンションは様々な面で、評価が低くなります。
現在の建築基準法に基づき建築を進めるので行政より「検査済書」を発行してもらえます。
「検査済書」が発行されているという事は社会的にも信用を得る物件であり、資産価値が向上します。
耐震性も現状の基準という事で安心感もあります。

 

・立地条件が自分で選べる。
新築で計画する訳ですから、プランと立地条件(土地)を自分で好きなように選択する事ができます。
特に駅前の良い土地を購入してアパートマンションを建てれば最高ですよね。

 

・良い条件で融資を受ける事ができます。
新築ですから銀行の評価も一番高く見てくれます。
法定耐用年数の期間で融資の返済期間を確保できるため30年の返済も可能になってきます。
そうする事により月々の返済額は減り、その分収支は拡大されます。
金利も低金利でお借りする事ができます。
新築時リスクは非常に低いと考えられる為です。

 

・質の良い入居者が確保できます。
もちろん新築ですからその地域で1番高い家賃を設定する事ができるのです。
理想的なお客さんを確保する事ができ、空家になってもすぐに入居が見込めると思います。

 

・修繕費が10年まではほとんどかかってきません。
入退去時の現状回復リフォーム工事は都度かかってきますが、現状回復リフォーム工事3項目であげさして頂いた内容で、
ほとんど完了します。「原状回復リフォーム工事」参照

 

私は土地を購入しマンションを3棟建築する事ができました。

完成時はすべての部屋が空室です。
満室にするのに少し努力が必要ですが、まったく問題はありません。
現状は「B土地を購入してその上にアパートマンション建てる」以外にはあまり興味が湧かなくなりました。
土地を探したり、アパートマンションは建てるのは難しいんじゃないですか?
よく言われるのですが、そんな事はないですよ。
簡単ではないですが、大家さんの私たちが作業をする訳ではありませんから。

 

 

 

 

「@自己所有の土地にアパートマンションを建てる。」ついて簡単にふれさせて頂きます。
土地をする所有されている方は、土地を購入しなくていいので、費用は建築費だけで済んでしまいます。
これは賃貸事業の利回りがかなり上がりますので、非常に有利です。

私が、土地を購入しアパートマンションを建てる利回りは10%前後です。
土地代+建築費でも10%は回ってきます。

大手ハウジングメーカーに依頼されると建築費のみで利回り5%前後です。
所有されている土地に、私の建築している方法でアパートマンションを建築されると利回りは15〜20%ぐらいは確保できてしまいます。
正直、とてもうらやましいですね。

 

しかし、立地条件がアパートやマンションに適さない場合は建築されない方が良いかもしれません。
何度も言いますが、建築をする前に立地条件や建築コスト、設備等を十分に検討した上で、入居者の需要があるかを確認し賃貸事業を展開する事が最も大切です

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