利回り計算には空き家や経費は含まれていないので気を付ける。

利回り計算に気を付けて!

物件を購入する時やアパートマンションを建築するする時に収支を計算します。

 

私は自分なりに利回り計算を統一し物件の比較材料として考えています。

 

いたって簡単です。

 

 

単純に年間の収入から物件を取得した金額の合計で割り、利回り計算をします。

 

 

例えば

 

1棟9戸のマンション
家賃共益費込        60,000円
年間収入        6,480,000円--- @
取得した合計金額  75,000,000円--- A 

 

 

@÷A    =     8.64%

 

だいたいこんな感じです。

 

毎回、同じ計算をするので物件を比較する基準としては参考になります。
不動産屋さん達はすごく利回りが良く利益も出るような言い方をしてきます。

 

 

しかし、実際に大家さんとして賃貸事業が稼働し始めると利回り通りではありません。

 

実際にかかってくる経費

 

@修繕費・原状回復費
物件によって大きく変わってきます。
古い中古物件は大規模な修繕がかかってきますから要注意。
新築物件・築浅物件は原状回復費だけ済む事が大半です。
ハウスクリーニング・クロス張替、床補修等、(5万円〜10万円ぐらい)比較的安く済みます。
でも家賃1カ月に相当します。

 

A客付け業者の仲介手数料
家賃の1カ月〜2カ月分ぐらい

 

B税金
固定資産税は全室家賃の1ヵ月分(12ヵ月分の家賃収入のうち1ヵ月分は税金で消えてしまうのです・・・。)

 

所得税は個人差にもよるので省きます。

 

C管理費
管理会社に管理を依頼する場合のみです(月家賃総額の3%〜5%)
クリンキーパーによる物件清掃(月4回15,000円程度)
*1棟9戸の1kの場合

 

満室になって初めて利回りが成り立ちますが、入退去があった場合、もしくは空家が続くと収支は経費に喰われてしまい大きく悪化をします。

 

大規模修繕なんかがあればもう最悪です!

 

 

 

 

入退去があった場合、原状回復で家賃1ヵ月分、客付け業者の最大2カ月の仲介手数料の合計3ヵ月分の家賃収入が無くなってしまうのです。

 

空家の期間中はもちろん家賃は入りません。
固定資産税でも1ヵ月分かかってきます。

 

これだけで12カ月の家賃収入のうち4カ月分の家賃収入が経費でなくなるわけですから・・・。

 

実際、利回り計算の70%ぐらいで計算していいぐらいです。

 

何度も言いますが入居者が入っての利回り計算です。
入居者が付かない事はありませんが、最近の傾向として?忙期以外は2カ月〜3カ月の空家になる事もあります。

 

 

これ以上考えると暗くなってしまいますので止めておきます。

 

 

大家さんとして賃貸事業を否定するのではありません。
大家さんは全て自己責任ですから、最悪の事は想定しておかないとダメなだけです。

 

大家さんはそれ以上にいい事がたくさんありますのでやめられませんが。

 

ただ、利回り計算は本当にいい加減な物なのです。

 

どんなに細かい計算をしても入退去は読めないからです。

 

利回り計算は物件の比較材料にするだけで、物件の購入の検討にはならないという事なのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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