大家さんは自己所有のアパートやマンションは直接自分で客付けできる

大家さんは直接客付けできる!入居者募集

「大家さんは自分の賃貸物件に限っては客付けができる」って知ってましたか?

 

 

私は知りませんでした!

 

 

どういう事かといいますと、不動産屋業者、(例えばアパマンショップ、エイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、普通の不動産屋さん等)に依頼しなくても法律上、自分が所有しているアパートやマンションの部屋であれば客付けしてもいいのです。

 

 

宅地建物取引業法が関係してきますのでややこしい説明は次の機会にさせていただきます。

 

 

本来であれば、宅建(宅地建物取引士)を持っている人がいなければ不動産業務はまったくできません。

 

「自分の土地・建物を貸す」事のみ大家さんから直接であれば「宅地建物取引業法」には触れられていません。
アパートやマンションを所有している大家さんの特権とおもっていいですね。

 

ですので大家さんは宅建という資格は要りません。

 

 

 

もし余裕があれば宅建資格を取得するのもよいです。
賃貸事業といえども経営者なので宅建の勉強をし大家さんとしてさらに磨きをかける事はいいですね。

 

宅建資格を取得するには結構、勉強しなくてはなりませんから。

 

 

 

 

 

 

不動産会社の宣伝広告費が上がってきています

 

この記事を書いた背景にこの様な事があります。

 

最近よく思うのですが、不動産屋さんに客付けしてもらう際に、宣伝広告費(AD)をお支払いするのですが、以前よりもその費用が上がってきています。

 

大家さんの負担(オーナーの負担が増えてきています・・・・。)

 

以前は家賃の1カ月分を宣伝広告費(AD)これを「AD1」エーディー1といっていました。

 

最近は普通に「AD2」。

 

大家さん(オーナーさん)の足元をみてくるしたたかな不動産屋さんは「AD3」を要求してきます!!!

 

思わずふざけるな〜あ!!!

 

しかも私たち大家さんは、一日でも早く客付けしたいものです。

 

さらに「敷金・礼金ゼロ」を売りにしている物件も少なくありません。
大家さんからすると大赤字なってしまう可能性もあるのです!!!

 

私は自分の会社でたまたま不動産業もさせて頂いています。
色々な大家さんともお話しする機会も多いのですが、皆さん嘆いています。

 

「誰のために大家さんをやっているのか分からない!?」といった気持ちになってきます。

 

だからといって、私は賃貸事業の大家さんをやめたいとは思いませんし、不安を感じている訳もありません。

 

大家さんの足元をみて商売をしている不動産屋さんに腹が立つだけです。

 

話しが、怒りのあまりそれてしまいましたが・・・・。

 

 

 

 

大家さんは客付けをする難易度

 

では、客付けをする事がそんなに難しい事なのでしょうか?

 

まったくそんなことは無いのです。

 

 

昔は、私たちのおじいさんやおばあさんの年代の方々ですが自分で大家業を自営でされていました。

 

その方々はインターネットも使えませんし、賃貸借契約書を作る事さえできない方々です。それでも立派に賃貸事業をしていました。
自分のアパートやマンションに自分で入居者をつけていくことは「当たり前」だったのです。

 

 

高い費用を払い不動産屋さんにして頂く業務はすごく大変そうに見えてしまいます。

 

実際は、そんなに難しい事はありません。(実際にやっているのでよく分かります)

 

大家さんが客付けする方法

 

その手順を簡単に説明させて頂きます。

 

@お客さんを確保する

 

これが一番大変かもしれません。
しかし、ここをクリアーすれば後は事務的な事だけです。

 

大家さん個人では、空いているお部屋をインターネットに掲載する事はできません。
ですので、物件に空室のノボリを立ててみましょう。
「入居募集」
「空室」
敷金・礼金ゼロ」

 

秋部屋の玄関扉にも「空室」の看板をはりましょう。

 

もちろんそこに大家さんの連絡先は忘れないで下さい。

 

管理会社に管理してもらっている場合は、管理会社の連絡先を記載するのもいいです。

 

 

後はその場の状況に合わせ、目立つように、「空家があり入居者を募集している」ことが周りの方に周知してもらえるように工夫する事が大切です。

 

そこで、連絡を待ちます。

 

連絡があればこっちのものです。

 

 

 

入居者と問い合わせのあった部屋の前で待ち合わせを取り付けます。

 

部屋を案内する際、お客さんとお会いしてお話しができる絶好のチャンスです。

 

そこで大家さんの熱い思いをお客さんにお話しするのです。

 

ここで注意したいのは、あまりしゃべりすぎず、お客さんの話を聞く事を意識しましょう。

 

ここでは入居者にふさわしい人かどうか大家さんの面接でもあります。
・どんな人物か。
・どんな部屋を探しているのか。
・優先順位は何か。
・家賃や敷金の条件はどれぐらいか。

特に気合が入りすぎ異性のお客さんは引いてしまう事がありますから気をつけていきましょう!

 

部屋を気に入って頂き入居したい話しになった場合、契約の準備にとりかかります。

 

A契約業務

 

契約業務に必要な書類

 

・賃貸借契約書

 

・重要事項説明書

 

 

しかし、ありがたい事に、大家さんが自分で客付けする場合は契約を締結しなくてもよいのです。
じゃあ部屋を気に入ってもらえたから「いい人そうだから」と判断し即入居は危険です!!

 

入居していただくにあたり、諸条件の取決めをしっかりして書面に記しておかないと今後トラブルになる可能性が高いのです。

 

最低でも賃貸借契約書は締結しておいた方が良いです。

 

 

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重要事項説明書はあった方がいいですが、なくても問題ありません。

 


 

ここから重要なポイントがあります。

 

むずかしい話ではないのですが、大家さんとして保証会社をどうするか考えましょう。

 

 

入居者が家賃滞納をしたり、夜逃げをしたり、入居中の事故があったならば大変です。

 

 

たとえ、賃貸借契約書を締結していても、入居者が一方的に悪い状態でも問題が起きれば大家さんが金銭的にすべての責任を負うってしまうこのになりますから。

 

そこら辺のリスクは大家さんとして避けたいところです。

 

私は、保証会社にご加入頂くことをオススメします。

 

かといっても個人の大家さんでは保証会社は取引してくれません。
ではどうすればよいのでしょうか?

 

・管理してもらっている管理会社に保証会社を紹介してもらい、そのまま入居者と賃貸借契約書を締結する。

 

・今まで取引してきた一番客付け件数が多いまた良心的な不動産業者に低価格で以降の業務を振ってしまう。

 

・保証会社の保証なしで保証人をしっかり確保し、自分で賃貸借契約を締結する。

 

 

 

 

大家さんが客付けする本当の理由

 

ここでこのお話しの原点に戻ってみましょう。

 

なぜ大家さんが自分で客付けするのかということです。

 

いろいろな理由が上げられます。

 

・入居者獲得の為のコストがかかりすぎてしまう。
・不動産業者に大家さんとして足元をみられてしまう。等

 

 

 

前提として、一番大切な事は長期にわたり安定した賃貸を維持する事が大切です。

 

 

コストを下げたものの、違う問題が発生しコストがかかってしまう可能性もあります。

 

 

上記の様に入居者を獲得しようと行動した大家さんが不動産業者から足元をみられるような事はもうありません。

 

 

保証会社の加入以外はすべてできてしまう大家さんです。

 

 

不動産業者にこちらからお客さんを振っていき、契約業務だけでもお願いするようになれば一目置かれることにもなります。

 

 

主観ではありますが、大家さんは自分のアパートやマンションの客付けは自分でもできるようになった方が良いと思います。

 

 

「客付けができる」ということはもちろん全体の流れも理解している訳ですから、不動産業者の言いなりにはならなくなります。

 

是非、一度客、付けを試みて挑戦してみて下さいね。

 

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