効率の良いアパートマンションの入居者募集のかけ方

入居者募集の方法3項目―大家さん必見

仲介手数料と「アテブツ」のイヤ〜な関係

 

入居者を募集していくにあたり客付け業者をうまく動いて頂けなければなりません。

 

入居者客付けの為にはコストもかかります。

 

これは、私も辛い所なのです。
大半のコストは、客付け業者にお支払いする広告費用です。
仲介手数料とも言います。

 

 

業者は広告費用や仲介手数料が大きい物件程、良く動いていただく傾向にあります。
極端に言うと広告費用や仲介手数料が少ない物件は案内をしません。

この客付け業者は仲介手数料を収益源としています。
同じ案内をするのでも仲介手数料がたくさんもらえる物件から先に案内をかけていくのです。

 

客付け業者は「仲介業者チュウカイギョウシャ」ともいいます。

 

アテブツとは
私の新築物件の情報を見てお客さんから問い合わせを受けます。
直ぐに案内をかけて頂くのですが、他の物件も一緒に案内を掛ける事が多いです。

 

その時、そしてお客さん私の物件を見て「この物件がいいです」と決めて頂いたとしても、仲介手数料が他の物件よりも安いと、「こっちの方がいいですよ」と他の物件を勧めてしまうのです。
お客さんはその時の営業の方のアドバイスを優先して自分の入居する部屋を決める傾向にあります。
簡単に言いますと「客寄せ」に使われてしまうのです。
振り替えられた物件を業界で「アテブツ」と言います。
客付け業者に足元を見られているような感覚になります。

 

大家さんとしては、あまり変な勘繰りはしないで、前向きに取り組んでいきたい所です。 
仲介手数料をケチってしまってはダメなのです
 入居者が付かないともっと損をしてしまいます。

 

 「アテブツ」にされるのはご免です。

 

ここで私が、実際に客付け業者に入居者を募集して頂いている内容を紹介させて頂きます。
私の物件のほとんどは大阪の東大阪市にあります。
(大阪市内から電車、車で30分ぐらいです。)

 

都心ではありませんが、駅前3分以内の所にございますので、比較的、客付けしやすいです。

 

都心と比べ競合物件(他のアパートマンション)が少なく、大家さんとしては安定した地域だと思います。

 

 

入居者募集 パターン1

家賃60,000円  共益費3,000円の部屋の募集の場合
 
 
●敷金・礼金2カ月 (入居者からもらいます) 
60,000円×2カ月=120,000円・・・@
 
●広告料、仲介手数料1.5カ月 (業者に払います)
60,000円×1.5カ月=90,000円・・・A 
 
@-A大家さんの手残りは30,000円

 

通常はこの条件で募集に入ります。

 

「敷金・礼金2カ月」と表現していますが、入居者からは「礼金」で頂きます。
なぜならば、「礼金」は返金しなくてもいいお金だからです。
要は貰いきりでいいお金です。
敷金で頂いたお金は退去時に敷き引きとしてお返ししなければなりません。
後から返すのは気持ち的にも嫌ですね。

 

 客付け業者の目線で考えて見ます。
この部屋を客付けする事により私から広告料、仲介手数料1.5カ月の90,000円を報酬としてもらいます。
 また入居者からも仲介手数料1カ月の60,000円をもらいます。
 合計で150,000円。結構いいですよね。
インターネットを見て入居者さんが問い合わせが入り、案内して良かったら契約。
 これだけで客付け業者の収入は150,000円です。
客付け業者はこれぐらいお支払いすると結構、動いてくれますし客付けも早いです。

 

 ただし、ここで気になるのが入居者の「礼金2カ月」です。
礼金は入居時の初回にかかる費用です。
初回費用が高くなってしまうと他にも引っ越し代やその他いろいろな費用が不足してしまい、予算オーバーになってしまう可能性も有ります。
しばらく様子を見て入居者が付かなければパターン2に移行します

 

 

入居者募集 パターン2

パターン1から敷金・礼金を1カ月に変更

 

・敷金、礼金1カ月 (入居者からもらいます) 
60,000円×1カ月=60,000円・・・@

 

・広告料、仲介手数料1.5カ月 (業者に払います)
60,000円×1.5カ月=90,000円・・・A 

 

@-A大家さん持ち出し△30,000円

 

ここでは入居者の負担を考え、入居者が引っ越ししやすく初回費用を抑えた募集です。
その分大家さんは△30,000円の持ち出しになってしまいますが、早く入居者を付けて家賃が入ってくる方が良いと考えた場合このパターン2にします。
ここでも客付け業者はこの部屋を客付けする事により私から広告料、仲介手数料1.5カ月の90,000円を報酬としてもらいます。
 また入居者からも仲介手数料1カ月の60,000円をもらいます。

 

合計で150,000円
大家さんだけが一人で損をするような感覚になります。

 

が、先を見据え入居者を付けてしまえばこっちのものですから。

 

ぐっと我慢します。

 

ここは様子を見るというよりも、仕掛けて待つ感覚です。早く結果を出す為の募集方法です。
それでもダメであれば次のパターン3に進みます

 

 

入居者募集 パターン3

●敷金・礼金ゼロ (入居者からは全く頂きません) 
 
 
●広告料、仲介手数料1カ月 (業者に払います)
 60,000円×1カ月=60,000円 
 
 大家さん持ち出し△60,000円

 これは、かなり辛そうに見えます。
しかし、そんな事はないのです。
入居者に対し引っ越ししてくる時の初期費用をかなり免除させて頂いた訳ですから、早期退去に対して違約金を設定します。

 

下記の内容です。
何が得かをよく考えて下さいね。

 

早期退去違約金 1年未満の退去2か月、1年以上2年未満の退去1か月

 

これで気持ちの上では入居者を最低2年拘束できます

 

あくまでも気持ちの上ですよ。
これが大きいのです!!

 

初回持ち出しになっても、2年入居して頂けるのであれば
(家賃60,000円+共益費3,000円)×24カ月=1,512,000円
確保できます。厳密に言いますと2年間退去の可能性がかなり低くなるのです!!

 

実際、違約金を説明させて頂きそこをご納得いただいた上での入居であればよっぽどの事がない限り退去はされません。

 

よっぽどの理由として過去にあったのが、転勤、結婚、ストーカー、泥棒被害ぐらいです。
そして、この違約金は保証会社の保証項目に入ります。

 

ごねられても、これは必ず頂けます。

 

 反対にこちらが退去者の理由を考慮し違約金を頂かなかった事(ストーカー)は有りますが、それ以外は必ず頂きます。
 *ストーカー被害は入居2カ月目での退去でしたからさすがにかわいそうでした・・・。(私も空家が出ましたが・・・。)「入居者トラブル―入居者が同じアパートの入居者にストーカー行為」参照

 

 考え方ですが、違約金は「礼金」の後払いと思っています。
 入居する時の入居者は新しい生活をイメージされ退去の事を考える方は少ないです。
 また、引っ越しの大変さを感じながらの入居ですから自分が2年以内に退去するイメージはほとんどありません

 

 違約金の話を取り付けるのはそんなに厳しい話でもないですし、常識の範囲に収まる話しなのです。

 

 

私は、最近、このパターン3はかなりいけると自負しています

 

お部屋を探している方がいれば即、入居の申し込みを頂く事が出来ます。

 

 

 

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