大家さんは良い入居者を確保する為に万全な準備しなければならない

私は客付けにはかなり気合が入っています。

入居者から退去の連絡(退去予告通知書)が入るととてもつらくなります。

 

私の家では「赤紙が来た」と言っています。

 

表現が古いのですが・・・。

 

赤紙とは戦争中の出兵命令の事なのです。
いよいよ自分の番が来たか〜切ないです。

 

つらすぎます。

 

退去予告通知書は、まさに赤紙です。
大家さんにとって空家が発生するのはその様なものではないでしょうか。

 

しかし落ち込んでいる暇は有りません。
これからまさに「空家うめる」という戦いが始まりますから。
戦いに臨む前に準備をしなければなりません。

 

 

空家が発生すると、条件反射のごとく客付け業者や管理会社に電話をします。 

 

ほぼ、毎日電話をさせて頂きます。 
客付け業者や管理会社の担当者の方々だけではなく私の部屋、客付けに携わる皆さんが私の事を知っています。

 

その様にして言っているのですが。

 

担当の方だけにアピールするのではなく、皆さんに空家の状況を把握して頂き、お客さんから問い合わせが入れば優先的に私の物件に入居者を回してもらうのです。

 

常に何か用事を作り、様子伺いの電話をかけ続けるのです。
ここが大切だと思います。

 

その甲斐あって入居率はほぼ100%。

 

ちょっと言いすぎです・・・。

 

入居率90%以上は維持しています。

 

1日1日が勝負ですからね。   

 

 

私は客付けにはかなり気合が入っています。

家賃60,000円の部屋の1日の家賃は2,000円です。

細かい話になりますが、馬鹿になりませんからね。

 

空家の部屋を1日空室にするにしてしまいますと、2,000円/日の家賃が収入として得られなくなります。

 

2部屋の空室では2,000円/日×2部屋=4,000円/日

 

5部屋の空室では2,000円/日×5部屋=10,000円/日になってしまいます。

 

 

 

この状態が2,3日であれば良いのですが1か月(30日)丸々空いてきますと

 

1部屋の空室では2,000円/日×1部屋×30日= 60,000円/月

 

2部屋の空室では2,000円/日×2部屋×30日=120,000円/月

 

5部屋の空室では2,000円/日×5部屋×30日=300,000円/月

 

 

 

何気なく空家を出してしまうとこれだけ損をしてしまうのです。

 

実質はローンが払えれば良いかとは思いがちです。
 
満室にできていれば、家賃収入として確保できていた収入です。
言わば「逸失利益」の様なものです。

 

私は、「1日も無駄にできない」という考え方で大家さんをしていますので空家に対してスピーディーな対応ができているのです。

 

客付けの業者さん管理会社から突然、電話が電話が入るとドキッとします。
入居の申し込みであればOK〜!!という訳です。
 
しかし、退去の報告であればもう最悪。
ハッキリ言って聞きたくありません。

入居者募集の準備

 

 

入居者募集の準備手順
 
@なぜ退去してしまうのか確認する。
A募集活動に入る前に募集条件を取り決めしなくてはなりません。
B客付け業者の募集活動に使う資料が整っているか確認する。
C入居者が入居できるための現状回復を早く行う。

 

 

@なぜ退去してしまうのか確認する。

 

 退去理由の確認。
 管理会社(退去の連絡を受ける人)を通じ、できる範囲で入居者に退去理由を聞いてもらい、今後の為に分析をします。
 どうしても、やむを得ない理由(転勤、結婚生活環境の変化等)があるのであれば仕方がないですが・・。
 私の物件に問題があるのであれば、即、改善しなければなりません。
 また近隣の物件に住み替えをされる場合はその物件と私の物件との違いも押さえておかないと、また同じような事にもなりかねません

 

 

A募集活動に入る前に募集条件を取り決めしなくてはなりません。

 

募集条件は下記、3項目です。

 

・家賃、共益費
 前回このお部屋に入居して頂く時に一旦、家賃、共益費は設定しました。
前入居者の入居期間中に時間が経過していますので再度検討(近隣家賃相場の確認)をしなくてはならない場合があります。 後々、客付け業者が、中々入居者を確保できない時に、
「ちょっと家賃が相場より高いみたいです・・・。」とか
「他の物件に比べて共益費が・・・。」と言い訳をしてきます。
 始めの段階でしっかり客付け業者と確認し設定していればその様な言い訳は通用しなくなります。
 家賃はなるべく下げない様にして下さい。
他の条件にメリットを出し上手く調整して下さい。

 

・敷金、礼金
敷金は無しでいきます。
募集をする時期「繁忙期と閑散期」によって礼金を調整します

 

・仲介手数料
募集をする時期「繁忙期と閑散期」によって客付け業者の活動量も変わってきます。
他の物件よりもよく動いて頂けるよう交渉します。

特に家賃設定の金額が高すぎては誰も入居してくれません。
かといって安すぎると損をします。

 

また、募集する時期も繁忙期と閑散期の違いで仲介手数料や広告料を変更しなければなりません

 

B客付け業者の募集活動に使う資料が整っているか確認する。

 

最近の傾向ですが、入居者は部屋を探す際にインターネットを利用する事が多くなってきました。

 

インタ―ネットを見ている入居者をどのような点で引き付けるのか。
 建物の外観、室内、設備等の見せ方が大切になってきます。

 

見せ方を考えながら、客付け業者にキレイな写真をアップしてもらいます。

 

入居者から好まれる様な物件案内資料を作成していただきます。

 

C入居者が入居できるための現状回復を早く行う。

 

・「原状回復リフォーム工事―クロスの張替」

 

・「原状回復リフォーム工事―床の補修」

 

・「原状回復リフォーム工事―ハウスクリーニング」参照

 

 

 

この3項目が遅れてしまうと募集活動の遅れにもつながるため3日から1週間の間に実施してしまいます

 

 

繁忙期と閑散期
 
空家が発生し始めると、どんどん他の物件からも空家が発生していくのです。
私の物件だけではなく皆さんの物件もそうではないでしょうか?
 だいたい入居者の移動する時期が決まっていますのでどうしても空家が重なってしまうのです。
 これを、「繁忙期 ハンボウキ」と呼びます。
 ?忙期が過ぎ去ると「閑散期 カンサンキ」がやってきます。
 閑散期はまったく入居者の移動がない時期の事です。
 ?忙期に空家になった部屋を繁忙期中に新しい入居者で埋めていかなければ、少しの期間空家が続いてしまうのです。

 

 大家さんはこの繁忙期と閑散期、両方でもスムーズに客付けできる様にしていかなければならないのです。
 私はこの様な感覚で大家さんをしていますので、「戦いが始まります」と先程、表現させて頂きました。

 

 

一発の弾丸で負傷してしまっても命に問題はありません。

 

しかし、その一発の弾丸で負傷したおかげで、二発目、三発目を浴びせられしまい致命傷になるという感覚です。 

 

ちょっと大げさですね・・・

 

 ですので、1件ぐらいの空家でも早くつけなくてはなりません。

 

 そして、のんきに業者に任せっきりにしていると痛い目にあいます

 

 

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