客付け繁忙期にそなえた客付け条件。さぁやるぞ〜!

客付け繁忙期にそなえた客付け条件。さぁやるぞ〜!

いよいよ繁忙期に向けて入居者客付けの準備が始まります。

 

今日は2017年1月6日です。

 

これから約2カ月間、入居者を確保するための戦いが始まるのです。

 

うぉ〜気合が入ってきたぁ〜!!!

 

私のマンションでは新築でありながら現在2件の空家があります。
何で??
いろいろな事件がありましたから・・・。
6カ月で3件の退去がありました。(怒)

 

さらに2月末にもう1件空家になる予定です。

 

 

合計3件の客付をしなくてはなりません。

はっきりいってめちゃくちゃ燃えてます。

 

かといっても、大家さんは何もしない方がいいのです。
(大家さんが中途半端に動きジャマをする形になることがあるので・・・。)

 

客付けは客付け業者に任せるのが1番です。

 

私が燃えても仕方がないのです。

 

私のこの気持ちは宣伝広告料(AD)に表現するしかないのです。

 

 

今回考えている入居募集条件

 

@敷金・礼金ゼロ。
A宣伝広告量(AD) 2ヶ月。
B管理会社とコラボレーションのキャンペーンをし、客付け業者の営業担当に20,000円程度の商品を贈呈。

 

 

 

 

私としてはちょっとやり過ぎかなと思っています。

 

しかし私の物件は大阪市内にあります。

 

要は都心の激戦区です。

 

お客さんも物件を選びたい放題。

 

 

客付け業者も条件の良い物件から案内をしていきます。

 

負けてられません。

 

 

何度も言いますが私はちょっとやり過ぎかと思っています。

 

しかし、大家さんとして、私の熱い思いをこのように表現するしかないのです。

 

繁忙期は1月中旬から長くても3月いっぱいまでです。
この時期を逃すと4月・5月はほとんど入居が見込めない状況にあります。
6月・7月・8月は最悪です
9月も最悪な時がありますが若干、世間一般では半期をむえるということで移動があるのです。
少しだけチャンス。

 

そこを逃がせば、10月11月もまあまあ厳しくなり、あっという間に正月「明けましておめでとうございます。」です。

 

そうなってくると、まったっく「おめでとう」ではないです!

 

じゃあ一体いつ客付けできるの?という事になりますが、

 

 

「今なんです!!!!!」

 

 

今客付けをしないと、どんどん逸失利益が膨らんでいきます。

 

空家は入るはずの家賃が入らない状態です。
「ある時」「ない時」551の豚まんぐらいの差があります。

 

 

 

 

 

エリアによっていろいろな客付け条件があります。

 

宣伝広告料を3ヶ月4ヶ月に設定する大家さんもいらっしゃいます。

 

学生さんは優遇されもっと良い条件を出す大家さんもいらっしゃいます。

 

 

ちなみに学生さんは4年間、大学での生活が見込めますので、いったん入居すると4年間は安心と言う考えがあります。

 

 

時折、我に帰る時があります。

 

客付けにこんなに経費をかけて採算が合わないなぁ。
誰のために大家さんをやってるのかわからないなぁ。
客付業者さんが足元を見てきているような気がします。

 

しかしそんなこと言ってる間に時間だけが過ぎ家賃は入ってきません。

 

大家さんは部屋を稼働させてなんぼです。

 

宣伝広告料(AD)を1か月にケチって半年間空家を作るよりかは全然マシです。

 

2月末に空家になる部屋もすでに募集をかけています。

空いてからの募集では遅すぎます。

 

 

今の入居者が退去した後、1日で原状回復のハウスクリーニングを実施します。
3月1日から入居OKです。

 

大家さんにとってこれぐらいの勢いは当たり前です。

 

言い忘れていましたが、家賃はなるべく下げません
家賃を下げるくらいでしたら、宣伝広告料(AD)、個人バックを増やしていきます
*相場家賃とかけ離れていれば別ですが・・・。

 

家賃は毎月の収入です。

 

少しぐらいならいいかなと思いがちですが物件の利回りは悪くなっていきます。

 

また、一度下げた家賃を上げる事は難しいです。

 

客付け業者は入居者と条件交渉に入ると
「次の募集からは家賃を上げていきますから、今回は少し安くしていただけないですか。」

 

と言ってきますが、後からは上げれません
お客さんもバカではありません。

 

客付け活動は何が正解で何がダメかは分かりません。
結果論です。

 

大家さんとして一番大切なのは、客付け業者と入居者の立場に立ち考えていく事です。

そして、客付け業者を上手くコントロールし空家をうめたもの勝ちです。

 

 

 

 

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