繰り上げ返済の方法で返済額を下げる、期間短縮を図る

得する!繰り上げ返済の考え方

繰り上げ返済とは大家さんが金融機関から受けている融資(残債)に対して、月々の返済以外にまとまったお金を返済する事です。

 

例えば現在の借り入れが残り1億円あるとします。
この1億円の残債に対して2,000万円返済します。
そうしますと、残債は

 

1億円(10,000万円)―2,000万円=8,000万円

 

 大家さんの現預金に余裕があれば是非、繰り上げ返済をお勧めします。
気持ち的に何だか気が楽になりますよね。

 

でも手持ちの現預金に余裕がなければ、大家さんとして、ゆとりある賃貸経営が困難になる可能性がありますので、そこの所はよく考えて行ってくださいね。

 

繰り上げ返済の方法は大きく分けて3つの方法があります。

 

@月々の返済額を減らす
A返済期間を短縮する
B返済額の期間中の返済を利息だけで進める

 

 

私が、繰り上げ返済をお勧めするのはメリットがあるからです。

@月々の返済額を減らす

一般的な考えるのがこの返済方法です。
残高が繰り上げ返済によって減りますので、月々の返済額も減るという事です。

 

当初
借入金       117,000,000円
当初期間      30年
金利         1.50%
月々の返済額    403,790円

 

 

5年後 
残債        100,963,746円
残期間       25年
金利        1.50%
月々の返済額    403,790円

 

 

ここで、20,000,000万円繰り上げ返済します
残債        80,686,160円
残期間       25年
金利        1.50%
月々の返済額    323,582円 

 

月々の返済額が 80,208円下がります。   

 

月々の返済が減ると家賃収入が下がってもマイナス(持ち出し)になる可能性が少なくなります。
ほとんどの大家さんがこの繰り上げ返済を選択されると思います。
考え方によりますが、20,000,000円を貯金した場合はどうでしょう?

 

正確な金利はおいておきますが、年間でも数1,000円しか利息は付きませんから・・・。

 

返済した方が得ですね。
私の主観ですが。

 

 

 

 

A返済期間を短縮する

なかなか皆さんは考えつかない返済方法だと思います。

 

 月々の返済額は全く以前と同じままで返済期間のみを短縮するということです。
 ですので例えば2000万円の繰り上げ返済をしても見た目は何も変わりません。

 

 しかし期間を短縮するという事は、金利の負担を減らすという面で大きな効果を発揮するのです。
 このようなローンは期間が長くなればなるほど金利の金額は上がってきます。

 

 実際金利は1.5パーセントと変わりはない状態でも年数に応じて大きく返済額が変わってくるのです。
 逆を言えば少々金利が高くても短期間の借り入れであれば金利の負担は思ったほど多くはありません。

 

 皆さんはあまりこの辺を理解されていないと思います。
 では2000万円を繰り上げ返済した場合何年短縮でき金利がいくら得になるかを確認してみましょう。

 

当初
借入金       117,000,000円
当初期間      30年
金利         1.50%
月々の返済額    403,790円

 

 

5年後 
残債        100,963,746円
残期間       25年
金利        1.50%
月々の返済額    403,790円

 

 

ここで、20,000,000万円繰り上げ返済します
残債        100,963,746円
残期間       20年4カ月
金利        1.50%
月々の返済額    403,790円 

 

返済期間が4年8カ月短縮できます。
あまりメリットが出ないような気がしますよね。

 

実は多有なんです。

 

上記でお話ししました金利の総額がかなり安くなっているのです。

 

 

返済終了時の金利の総額比較

 

30年間繰り上げしない   28,364,474円   

 

返済額を下げる       24,382,362円

 

期間短縮をする       20,619,806円

 

20,000,000円繰り上げ返済をする事により「返済額を下げる」場合約400万円、「期間短縮をする」場合約800万円です。

 

特に「期間短縮をする」の場合は長い目で見ても800万円負担がなくなるのです。
アパートマンションローンの場合、元利均等払いが主流です。
初めのうちは返済額の金利割合が大きいのです。ですので、
借り入れから当初10年以内の繰り上げ返済は最も有効です。

 

これ機会に余裕のある大家さんは是非検討してみて下さい。

 

 

  

B返済額の期間中の返済を利息だけで進める

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