築３０年以上の中古戸建は手に入れやすくなる

私は大家さんをしていますが、その傍らで不動産業も営んでおります。

そこで住宅ローンの考え方に変化があったのでお伝えをしたいのですが、これはちょっとした有益な情報になるかと思います。

今住んでいる家を売却し新しい家に住み変えたいという人が増えてきています。

新しい家を購入するという事はもちろん新築物件か築浅の中古物件が多いです。
現在の建築基準法に基づいた建築をされているため住宅ローンは普通に使えます。

しかし売却しようとしている築３０年以上中古物件に関しては建築基準法が今の基準ではないため、住宅ローンが使えない状況にあります。

住宅ローンが使えないのです。

特に多いのが建ぺい率、容積率のオーバーです。

この２、３年ほどの間にどの金融機関も、建ぺい率と容積率のオーバーに関してはかなり厳しい目線で見てくるのです。

購入希望者がそこそこの収入があり、きちっと納税していて全く問題ない属性のお客様でも、物件が違法建築で、はじかれてしまう状況にあります。
これらの物件は金融機関の担保評価は無いという事なのです。

買主は現金でしか購入できないため、お客さんも限られてくるのです。

老朽化した築３０年以上中古物件に対しわざわざ自己資金を投入し、購入しようとする方は少ないです。
そうなると高くは売れないのです。

大家さんの狙いはそこに有るのではないかと考えています。
通常であれば、１，０００万円で売却可能な物件でも、融資が使えない物件は最終的に現金購入希望の買主の要望する金額（だいたい５００万円位）まで、どんどん下がっていく状態にあるということです。

交渉によっては５００万円以下で手に入れることができるのです。
ただし現金の購入になってしまいます。

このような物件が今まで以上に増えてきます。

昭和時代に建築された物件は約8割以上が該当するかと考えています。
これは都心での話ですので、地方の物件はもっと少ないと思われますが、違法建築の物件は全国にたくさんあります。

これからの大家さんは、こういった物件を現金で購入していく事も考えていってもいいのではないかと感じています。

中にはタダ同然の物件もあるんです。
こういった物件はとても人が住める状況ではありません。
リフォーム工事に幾らぐらいかかるのかを計算しなければなりません。

築３０年以上の中古戸建の購入の注意点

①利回りはどれぐらいまわるのか。

・２０％以上は十分まわる物

・入居は見込めるのか。相場家賃の８０％で計算する。

②物件の瑕疵はどの程度か。

・シロアリ、雨漏りは無いか。

・給湯器等、電気回路は正常なのか。

③再建築ができるのか。

・借地権は無いか。

・道路に接道しているか。

・道路は極端に狭くないか。工事車両が入らない。

④解体にどれぐらいの費用がかかるのか。

・構造は何なのか。木造以外は費用が高い。

・隣の建物とつながっている場合は要注意！

⑤土地が４０㎡以上あるか。

・住宅ローンの基準は４０㎡以上です。

・建て替えを考えた時に新築計画が成り立たなければダメ。　

・建て替えの時に道路後退（セットバック）が必要になる事があります。

・道路後退をしても有効面積４０㎡以上あるのかということです。

築３０年以上の中古戸建の購入のメリットは安く手に入れられるという事のみです。
デメリットやリスクもありますので、その点は慎重に考えなければならない物件でもあります。