不動産投資の失敗しない大家さん
賃貸事業は他の事業とは少し違うところがあります。
ものを売り利益を上げる物販ではなく、レンタル業だという事です。
ですので、簡単に言うと大家さんが部屋を貸した分家賃収入が得られるという事です。
大家さんはアパートやマンションの部屋をお客さん貸すこと事ができなければ、収入は得ることはできないのです。
なぜこのような、表現をさせていただいたかというと、不動産投資を誤解されている方が増えているからです。
「アパートやマンションを購入し高く売る」方々が最近非常に多いのです。
これは私の主観かもしれませんが・・・
この考え方は、大家さんではなく不動産屋さんの考えです。
レンタル業ではなく物販なのです。
これがとても危険なのです。
不動産屋さんは土地や建物を売買する為の仲介を仕事としています。
仲介手数料は物件価格の３％+６万円の消費税です。
１，０００万円の物件を仲介しても３６万円しか収益を上げる事ができません。
しかし、１，０００万円で物件を購入（仕入れ）して１，１００万円で仲介業としてお客さんに販売すると１３６万円の収益を上げる事ができます。
資金力のある不動産屋さんは仕入れをどんどんして高く販売しようとするのです。
これを見て一般の素人の方も不動産投資は儲かる物だと思ってしまうのです。
私のお客さんも「いい物件があれば買いますから紹介して下さい。」
「すぐに売りますけど、その時はよろしく！」
って感じなんです。
私としては仲介手数料を頂く事ができるので、ありがたい話なのですが、物件を購入して頂くお客さんはもちろん利益を乗せて販売しますから、どんどん物件価格があがってしまいます。
私のお客さんの話ですが、２年前に大阪市内の上本町で１，８００万円の分譲マンションを購入して頂きました。
もちろんご自身で住むために購入して頂いたのですが、事情ができてしまいそのマンションで住む事ができなくなったのです。
仕方なく売却をしなくてはならない状況なのです。
ローンの残債もたくさん残っていますから少しでもお客さんの損の無いように２，１８０万円で売り広告を出しました。
すると、あっという間に申込が入り契約に至りました。
お客さんはとても喜んでくれました。
住まない自宅のローンを払うのはとても負担に感じていましたから。
そして３８０万円の利益を出す事ができました。
しかし、実際にはそんなに利益が出る物ではありません。
売買にかかる経費
・仲介手数料（購入時、売却時１２０万円）
・司法書士の登記費用（２０万円）
・銀行の融資手数料と抵当権設定費用（２０万）
・金利（１０万円）
約１７０万円はかかっています。
そして一番大きいのが短期譲渡の税金です。
利益から売買にかかる経費をひいた金額の４０％が税金です。
おもったほど、そんなに儲かるものではないのです。
どちらかというと「お客さんが損をしなくて良かった」という感覚です。
とてもラッキーな事例を紹介させて頂きましたが、こんなことはめったにないと思います。
一番利益を出しているのは不動産屋さんと銀行です。
不動産屋さんのために不動産投資をしますか？
話しを戻しますが、大家さんはこんな話に惑わされてはいけないのです。
私は本当の不動産投資、賃貸事業は「究極のレンタル業」だと確信しています。
大家さんにおいしい話はありません。
「部屋をキレイにして入居者に快適に生活してもらう」地味な作業が多いです。
でもこの地味な作業をしっかりこなしていければ、安定した収入が確保できます。
大家さんは安くて良い物件を手に入れて、さらに磨きをかけて入居者に貸すのが一番です。
よく、賃貸物件を購入する時、「出口を考える」という風に言われていますが、これは不動産屋さんの営業トークの様なものです。
出口を考える（売却を考える）という物件は初めから手を出す必要すらありません。
私は、不動産業としても仕事をしていますからよく分かってしまいます。
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